摘要：依据党的十九大报告确立的新时代国家战略，从四大方面针对房地产行业进行前景分析研究。一是党的十九大报告对房地产行业未来发展的影响;二是从经济人口、婚姻状况变更、城镇化率、中心城市引领作用及三四线城市互补作用进行分析;三是从房地产行业的现状进行分析;四是对商业地产、产业地产未来十年的发展前景预测分析。

关键词：房地产;未来十年;前景分析

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）01-0027-36 收稿日期：2019-07-10

第二个层面从电商对传统商业地产开发运营模式的冲击进行分析。随着电商的崛起，实体商业消费市场也发生着深刻的变化，一是从传统消费到新兴消费。以衣食住行为代表的传统消费比重趋于下行，新兴消费占比则趋于上行。二是从数量消费转化为质量消费。饮食类消费中膳食均衡、健康被赋予了更高的权重，耐用品消费中舒适化和智能化成为新的方向。三是从物质消费升级为服务消费。消费并不仅限于有形的商品领域，无形的服务消费重要性得到凸显。电子商务主要冲击的是传统实体零售业，但是，不同业态零售物业受电子商务的影响却各不相同，其中对于体验式购物、以提供多类别服务及便捷性为导向性购物是电子商务缺失的。基于以上分析，对传统商业地产提出如下建议：（1）提高购物体验性：通过提高消费服务、购物环境以及其他消费体验，可以提高传统商业地产的竞争力。即便电子商务继续发展，在一段很长的时间内，依然无法对传统商业地产的这一方面进行替代，因此，商业地产应该把握这一方面优势，抵御电子商务的冲击。（2）更优良的布局设计：商业体内部可以实现优良的布局设计，从而使得消费者可以方便的在进行购物时浏览到更多的商品，从而降低传统商业地产多样性以及便捷性的缺失。（3）借助网络平台提高竞争实力：利用网络平台进行广告营销，同时，向消费者提供最新的商品咨询，让消费者先在网上进行了解，再到店面进行体验，既提高了多样性，又使得消费者在购物时更容易购买到自己心仪的商品，从一定程度上降低了实体店购物的交通成本。总而言之，互联网和移动互联网作为服务新一代消费者的必要工具是商业地产转型绕不开的道路。

由此，商业地产行业将会出现一些新的变化和趋势：（1）互联网经济尤其是电商对实体零售的冲击十分明显，天猫“双十一”一天的电商销售额抵得上实体百货一年的业绩。（2）分区域看，市场供需分化也进一步加剧，北上广深四个一线城市由于人口基数大，人均拥有购物中心面積水平较低，而且虽然人口不断涌入，商业地产的供给在一线城市处于较安全的区间;而部分弱二、三线城市，如沈阳、常州、佛山等人均购物中心面积已经远超全国平均水平，面临商业总量过剩的风险。这种区间供需分化随着城市间发展差异拉大还将进一步加剧。（3）商业业态结构的不断变化，特别是体验式消费的悄然兴起对传统零售百货带来的冲击。随着电商的兴起和快速发展，消费者购物习惯、生活理念也在发生改变，人们更愿意为体验、环境、服务买单，吃饭、看电影成为消费者在各大购物中心消费频次最多的消费项目，体验经济在快速崛起，领先的商业地产开发运营时逐渐压缩零售百货的业态比例，而提高餐饮、娱乐、美妆、亲子等休闲娱乐需求业的招商规模和比重。这其中，儿童消费成为商业地产项目中体验型业态新一轮增长点。二孩政策放开后，可以预见0-14岁人口比例未来10年将有所上升，这给儿童消费经济带来新的机会窗口。市场调查显示，传统百货商场人均停留时间为1小时，而家庭式、亲子型购物中心平均停留时间高达4.3小时，儿童消费的同时也带动家长的随机性消费，从而带动整个购物中心经营业绩的提升。（4）线上与线下融合，全渠道发展是商业地产拥抱互联网时代的可能唯一的出路。

在历史大潮的当下，服务业特别是商业领域关于互联网、电商与实体店间的现状和关系有各种不同的认识，更多的是悲观意识，但如果冷静的从商业本质及电商的发展去辩证的看问题，相互间有机的分析也许会得到新的启发、新的判断。

电商的蓬勃发展，让实体店遭遇“关店潮”，由此就认为是电商冲击了实体店，事实是优秀的实体企业依然有生命力。实际上电商和实体从来不是一对“敌人”，只不过存在方式不同，各有千秋。未来将没有电商和实体的区分，只有跟得上时代和跟不上时代的区分。目前无论是实体店还是电商都存在生存压力，从实体店的角度看，目前的实体店更多的是当成一种买卖的渠道，没有服务的意识，更没有服务精神，无法提升产品的附加值。单纯依靠差价赚利润，这种实体店早晚都会必被淘汰。如果只是一种销售渠道，电商显然是更与时俱进的方式：成本更低（没有房租）、足不出户、比价更方便、款式更多样等等。于是，认为实体店将被电商取代，但问题是电商的运营成本也越来越高。电商的困境已经三年前就开始了，所有的电商平台都遭遇到了流量瓶颈，利润增长趋于放缓，市场需求几近饱和。而“双十一”的本质其实是先抑制需求再集中式爆发，所以形成了“双十一”当天的消费井喷，数据看起来漂亮而已。电商虽然没有房租，但是要有线上运营成本，包括广告、活动、人员、客服、快递等等。现在开一家“网店”的成本已经超过实体店房租了，获客成本越来越高，比如对于有的淘宝店来说，每引来一位顾客的成本大概已达80元上下，但是很多商品的售价都不到80元。究其根本，是电商总把自己当成“比价的工具”，同一个网站去横向比，不同网站就纵向比，于是产品利润越来越薄;而同时依靠流量去获客的成本越来越高，导致线上运营成本不断攀升。